Nos quartiers
En bref
Autour du boulevard Victor-Hugo et des rues Arago, Pasteur et Émile-Zola, ce quartier résidentiel réunit logements anciens et petites copropriétés. Les appartements s’y louent en moyenne 25 € par m², parmi les loyers les plus élevés de la commune, et s’y vendent autour de 6 240 € par m².
| Arago – Pasteur – Hugo – Zola | |
|---|---|
| Loyer moyen d’un appartement | 25 € par m² (secteur Hugo – Payret – Zola) |
| Prix de vente moyen d’un appartement | Environ 6 240 € par m² |
| Immeubles | Anciens, petites copropriétés |
| Transports | Métro 13 et 14 à Mairie de Saint-Ouen, à proximité |
| Permis de louer | Selon l’année de construction |
| Plafond de loyer | Grilles « avant 1946 » à « 1971 à 1990 » |
Sources : SeLoger (loyers moyens des appartements, janvier 2026 ; prix de vente, septembre 2026), Ville de Saint-Ouen-sur-Seine, arrêté préfectoral IDF-2026-04-28-00033.
Plus calme que le centre ou les Puces, ce secteur résidentiel se compose de rues d’immeubles anciens, de petites copropriétés et de quelques maisons de ville. Sa proximité avec la station Mairie de Saint-Ouen le rend attractif pour les actifs qui travaillent à Paris.
Les petites copropriétés y sont nombreuses. Pour un propriétaire bailleur, cela signifie des charges souvent modérées, mais aussi des travaux votés en assemblée générale qu’il faut suivre de près, notamment ceux qui touchent à la performance énergétique de l’immeuble.
Avec 25 € par m², le loyer moyen des annonces figure parmi les plus élevés de la commune. C’est précisément ce qui expose les propriétaires au risque de dépasser le plafond légal.
Ce type de quartier attire des locataires qui recherchent le calme et la proximité du métro, et qui s’installent souvent pour plusieurs années : à Saint-Ouen, les ménages locataires occupent leur logement depuis plus de onze ans en moyenne (INSEE, 2023). Pour un propriétaire, c’est un gage de stabilité, à condition que le loyer de départ soit fixé au bon niveau dès le premier bail, car il sert ensuite de base à toutes les révisions annuelles.
Le loyer moyen du quartier, 25 € par m², dépasse le plafond d’un deux-pièces loué vide quelle que soit l’époque de l’immeuble : 24,60 € par m² avant 1946, 21,40 € pour un immeuble de 1971 à 1990. Le risque de loyer illégal est donc réel.
| Logement loué vide | Loyer moyen du quartier | Plafond légal selon l’immeuble |
|---|---|---|
| Studio de 25 m² | 625 € | avant 1946 : 738 € ; de 1971 à 1990 : 598 € |
| Deux-pièces de 40 m² | 1 000 € | avant 1946 : 984 € ; de 1971 à 1990 : 856 € |
| Trois-pièces de 60 m² | 1 500 € | avant 1946 : 1 218 € ; de 1971 à 1990 : 1 104 € |
Loyer moyen du quartier : SeLoger, janvier 2026, × surface. Plafond : loyer de référence majoré de la grille 2026 de Plaine Commune (secteur 310) × surface.
Dans ce quartier, le plafond fixe presque toujours le loyer des deux-pièces et des trois-pièces. Pour votre logement, notre estimation du loyer croise ces deux valeurs.
Pour un immeuble construit avant 2004, la location passe par le permis de louer. Surtout, le loyer ne doit jamais dépasser le plafond de la grille, et le calendrier du DPE doit être contrôlé : une rénovation votée en copropriété peut faire gagner une classe à tout l’immeuble.
Nous gérons aussi des logements dans les quartiers voisins : Centre-ville – Cordon, Debain – Michelet – Bauer. Notre gestion locative à Saint-Ouen couvre toute la commune, et l’audit locatif vérifie avant chaque bail les règles propres à votre immeuble.
Permis de louer, loyer maximum, DPE : un gestionnaire vous répond sous 24 h ouvrées, sans engagement.
Environ 25 € par m² selon SeLoger (janvier 2026), parmi les loyers les plus élevés de Saint-Ouen. Ce niveau dépasse le plafond légal d’un deux-pièces loué vide, qui va de 20,80 à 24,60 € par m² selon l’immeuble.
Oui si l’immeuble a été construit avant 2004, ce qui est le cas le plus fréquent dans ce quartier ancien. La demande se dépose en ligne avant chaque nouveau locataire.
Nous suivons les assemblées générales, analysons l’impact des travaux sur votre logement et sur son DPE, et planifions leur financement. Certains travaux collectifs permettent de gagner une classe énergétique.
Oui : son caractère résidentiel et la proximité des lignes 13 et 14 attirent les familles, qui recherchent des trois-pièces et plus et restent souvent plusieurs années.
Environ 6 240 € par m² selon SeLoger (septembre 2026), proche de la moyenne de Saint-Ouen. Loué vide au plafond légal, un deux-pièces de 40 m² acheté à ce prix offre un rendement brut compris entre 4,1 % (immeuble de 1971 à 1990) et 4,7 % (immeuble d’avant 1946).
