Nos quartiers
En bref
Entre les marchés aux puces et le stade Bauer, le quartier Debain – Michelet – Bauer compte une majorité d’immeubles anciens. Les appartements s’y louent en moyenne 23 € par m² et s’y vendent autour de 5 800 € par m², le prix le plus accessible de Saint-Ouen. Le permis de louer y est presque toujours requis.
| Debain – Michelet – Bauer | |
|---|---|
| Loyer moyen d’un appartement | 23 € par m² |
| Prix de vente moyen d’un appartement | Environ 5 820 € par m² |
| Immeubles | Majoritairement anciens |
| Transports | Métro 13 à Garibaldi ; métro 4 à Porte de Clignancourt, à Paris |
| Permis de louer | Très souvent requis |
| Plafond de loyer | Grilles « avant 1946 » et « 1946 à 1970 » |
Sources : SeLoger (loyers moyens des appartements, janvier 2026 ; prix de vente, septembre 2026), Ville de Saint-Ouen-sur-Seine, arrêté préfectoral IDF-2026-04-28-00033.
Organisé autour de l’avenue Michelet et de la rue du Docteur-Bauer, le quartier vit au rythme des Puces voisines et du stade Bauer, l’enceinte historique du Red Star. Il reste l’un des secteurs les plus populaires de Saint-Ouen, avec une forte proportion de locataires.
Son prix de vente, le plus bas de la commune, en fait une porte d’entrée pour les investisseurs. Le rendement brut y est mécaniquement meilleur qu’aux Docks, à condition de bien maîtriser l’état des logements anciens et leurs travaux.
La visite de la mairie, obligatoire pour chaque nouveau bail, porte ici en priorité sur la sécurité électrique, l’humidité, la ventilation et le DPE. Un logement préparé en amont obtient son autorisation sans retard.
Le quartier accueille une population variée, avec de nombreux ménages locataires. À l’échelle de Saint-Ouen, un locataire occupe son logement depuis plus de onze ans en moyenne (INSEE, 2023). Lors d’un changement de locataire, un logement resté loué de longues années demande presque toujours une remise en état : peinture, sols, équipements de cuisine et de salle d’eau. Bien menée, cette rénovation permet de relouer au plafond de la grille et de préparer sereinement la visite de la mairie.
Le loyer moyen des annonces, 23 € par m², se situe entre les deux plafonds du quartier : pour un deux-pièces loué vide, 24,60 € par m² dans un immeuble d’avant 1946, mais 20,80 € dans un immeuble de 1946 à 1970. Dans ce second cas, le loyer du marché dépasse le maximum autorisé.
| Logement loué vide | Loyer moyen du quartier | Plafond légal selon l’immeuble |
|---|---|---|
| Studio de 25 m² | 575 € | avant 1946 : 738 € ; de 1946 à 1970 : 602 € |
| Deux-pièces de 40 m² | 920 € | avant 1946 : 984 € ; de 1946 à 1970 : 832 € |
| Trois-pièces de 60 m² | 1 380 € | avant 1946 : 1 218 € ; de 1946 à 1970 : 960 € |
Loyer moyen du quartier : SeLoger, janvier 2026, × surface. Plafond : loyer de référence majoré de la grille 2026 de Plaine Commune (secteur 310) × surface.
L’époque de construction détermine si le loyer peut suivre le marché ou doit s’arrêter au plafond. Pour votre logement, notre estimation du loyer croise ces deux valeurs.
La quasi-totalité des immeubles du quartier date d’avant 2004 : chaque nouvelle location passe par le permis de louer. Les logements anciens doivent aussi être confrontés au calendrier du DPE : un logement classé F devra être rénové avant 2028 pour rester louable.
Nous gérons aussi des logements dans les quartiers voisins : Garibaldi – Les Puces, Arago – Pasteur – Hugo – Zola. Notre gestion locative à Saint-Ouen couvre toute la commune, et l’audit locatif vérifie avant chaque bail les règles propres à votre immeuble.
Permis de louer, loyer maximum, DPE : un gestionnaire vous répond sous 24 h ouvrées, sans engagement.
Environ 23 € par m² selon SeLoger (janvier 2026). Le plafond d’un deux-pièces loué vide varie de 20,80 à 24,60 € par m² selon l’époque de l’immeuble.
Le prix d’achat, autour de 5 800 € par m², est le plus bas de Saint-Ouen, ce qui améliore le rendement brut. Il faut en revanche prévoir les travaux des logements anciens et le permis de louer.
La sécurité, l’hygiène et la décence du logement : installation électrique, humidité, aération, équipements et DPE. Un logement préparé avant la visite évite un refus ou une autorisation sous conditions.
Il anime le quartier les jours de match et contribue à son identité. Pour la location, les critères décisifs restent la proximité du métro, l’état du logement et un loyer conforme au plafond.
Environ 5 820 € par m² selon SeLoger (septembre 2026), le niveau le plus bas des quartiers de Saint-Ouen, contre 6 250 € en moyenne pour la commune et 7 200 € aux Docks.
