Nos quartiers
En bref
Au sud de Saint-Ouen, entre la porte de Paris et le célèbre marché aux puces, le quartier Garibaldi – Les Puces concentre des immeubles anciens et de nombreuses petites surfaces. Les appartements s’y louent de 24 à 25 € par m² et s’y vendent autour de 6 200 € par m². Le permis de louer y est presque toujours requis.
| Garibaldi – Les Puces | |
|---|---|
| Loyer moyen d’un appartement | 24 à 25 € par m² |
| Prix de vente moyen d’un appartement | Environ 6 170 à 6 190 € par m² |
| Immeubles | Majoritairement anciens, d’avant 1970 |
| Transports | Métro 13 à Garibaldi ; métro 4 à Porte de Clignancourt, à Paris |
| Permis de louer | Très souvent requis |
| Plafond de loyer | Grilles « avant 1946 » et « 1946 à 1970 » |
Sources : SeLoger (loyers moyens des appartements, janvier 2026 ; prix de vente, septembre 2026), Ville de Saint-Ouen-sur-Seine, arrêté préfectoral IDF-2026-04-28-00033.
Le quartier s’étend autour de l’avenue Gabriel-Péri et de la station Garibaldi, jusqu’aux marchés aux puces qui attirent chaque week-end visiteurs et marchands. Sa proximité immédiate avec Paris et le métro en fait l’un des secteurs les plus demandés par les jeunes actifs et les étudiants.
Le bâti y est ancien : immeubles de rapport d’avant-guerre, petites copropriétés et quelques ensembles des années 1950 et 1960. Les logements sont souvent de petite taille, ce qui favorise une forte rotation des locataires et rend chaque période sans loyer plus coûteuse.
Pour un propriétaire, deux points demandent une attention particulière : la préparation de la visite de la mairie, obligatoire pour chaque nouveau locataire, et l’état énergétique des logements anciens, dont une partie devra être rénovée avant les échéances de 2028 et 2034.
Le marché aux puces, qui se présente comme le plus grand marché d’antiquités et de brocante au monde, donne au quartier une animation particulière le week-end et une vraie notoriété internationale. Pour la location, cette attractivité se traduit par une demande soutenue, y compris de la part de professionnels et d’artisans du marché qui cherchent à se loger à proximité. Côté logement, les immeubles de faubourg côtoient de petites cours et des ateliers transformés, dont la surface habitable doit être mesurée avec précision.
Les annonces du quartier affichent de 24 à 25 € par m². Pour un deux-pièces loué vide, le plafond est de 24,60 € par m² dans un immeuble d’avant 1946, mais seulement de 20,80 € dans un immeuble construit entre 1946 et 1970. L’écart entre deux immeubles voisins peut donc dépasser 150 € par mois.
| Logement loué vide | Loyer moyen du quartier | Plafond légal selon l’immeuble |
|---|---|---|
| Studio de 25 m² | 612 € | avant 1946 : 738 € ; de 1946 à 1970 : 602 € |
| Deux-pièces de 40 m² | 980 € | avant 1946 : 984 € ; de 1946 à 1970 : 832 € |
| Trois-pièces de 60 m² | 1 470 € | avant 1946 : 1 218 € ; de 1946 à 1970 : 960 € |
Loyer moyen du quartier : SeLoger, janvier 2026, × surface. Plafond : loyer de référence majoré de la grille 2026 de Plaine Commune (secteur 310) × surface.
L’époque de construction de l’immeuble est ici décisive : c’est elle qui détermine la ligne de la grille. Pour votre logement, notre estimation du loyer croise ces deux valeurs.
Presque tous les immeubles du quartier datent d’avant 2004 : chaque nouvelle location demande l’autorisation préalable de la mairie. Consultez notre guide du permis de louer pour préparer le dossier et la visite. Vérifiez aussi le calendrier du DPE : les logements anciens mal isolés sont les premiers concernés par les interdictions de louer.
Nous gérons aussi des logements dans les quartiers voisins : Les Docks, Debain – Michelet – Bauer, Centre-ville – Cordon. Notre gestion locative à Saint-Ouen couvre toute la commune, et l’audit locatif vérifie avant chaque bail les règles propres à votre immeuble.
Permis de louer, loyer maximum, DPE : un gestionnaire vous répond sous 24 h ouvrées, sans engagement.
Entre 24 et 25 € par m² selon SeLoger (janvier 2026). Le plafond légal dépend de l’immeuble : pour un deux-pièces loué vide, de 20,80 € par m² (immeuble de 1946 à 1970) à 24,60 € (avant 1946).
Oui, dans la grande majorité des cas : le quartier est composé d’immeubles construits avant 2004. La demande se fait en ligne et la mairie visite le logement avant de répondre, dans un délai d’un mois.
Oui : la proximité de Paris et du métro 13 attire étudiants et jeunes actifs. La contrepartie est une rotation plus forte, qui demande d’anticiper chaque départ pour éviter les mois sans loyer.
Oui, et c’est fréquent pour les studios. Le meublé suit sa propre grille de loyers, légèrement plus élevée, et impose une liste d’équipements minimale. Le permis de louer s’applique de la même façon qu’en location vide.
